В условиях бурной реформы коммунального хозяйства возникла острая необходимость в правильном управлении многоквартирными домами. Если раньше эти вопросы были в ведении государства и местных органов власти, то теперь бремя забот возложено непосредственно на граждан – собственников жилых помещений. В большинстве случаев собственники не готовы самостоятельно управлять домами, из-за чего возникает множество проблем, которые требуют разрешения. Попробуем разобраться в этом вопросе.

Управление многоквартирным домом – это обеспечение условий проживания граждан, предоставление коммунальных услуг, содержание общего имущества, определение порядка пользования таким имуществом.

Жилищный кодекс РФ определяет такие виды управления:

управляющей организацией;

собственниками жилых помещений;

жилищными или специализированными кооперативами;

товариществом собственников жилья.

Вид управления выбирается на общих сборах собственников и подлежит изменению в любой момент. Если на протяжении календарного года собственники не определились с выбором вида управления, органы местного самоуправления на основании конкурса определяют управляющую компанию.

Управление многоквартирным домом управляющими организациями

Управляющая организация – это юридическое лицо, осуществляющее управление, эксплуатацию, санитарное и техническое обслуживание дома.

Такой вид управления осуществляется по договору, который заключается с собственниками жилья. Договор управления предусматривает равные условия для жильцов и имеет определенный срок действия.

В договоре обязательно указывается:

адрес дома и перечень имущества, управление которым будет осуществляться;

перечень работ и их частоту по ремонту дома и его содержанию, предоставляемые коммунальные услуги;

порядок расчета размера затрат на содержание, ремонт, стоимости услуг, порядок оплаты;

способ контроля собственниками исполнения обязательств.

Управляющая компания обязана приступить к исполнению договора на протяжении тридцати дней. Собственники жилья вправе отказаться от выполнения договора на основании ненадлежащего исполнения договора организацией, осуществляющей управление. Также предусматривается досрочное прекращение договора на основании смены вида управления.

Управление многоквартирным домом собственниками

Управление многоквартирным домом самими собственниками допускается, если количество квартир в управляемом доме не превышает двенадцати. Вопросы, связанные с таким видом управления, в том числе избрание совета дома, количество его членов, решаются голосованием на собрании собственников. К примеру, на общее собрание выносится вопрос о размере ежемесячных взносов на . Собранием проводится голосование о предполагаемом размере платежа и принимается решение, которое набрало более 50 % голосов.

Совет дома обязан:

обеспечивать выполнение решений собрания;

вносить на собрание предложения по проведению ремонтных работ, предоставлению коммунальных услуг;

представлять предложения по управлению;

представлять свое заключение по проектным договорам;

контролировать выполнение работ, качество предоставляемых услуг.

Управление многоквартирным домом жилищными кооперативами

Жилищный кооператив – это добровольное объединение граждан, предназначенное для удовлетворения потребности в жилье и управления домами. Члены такого кооператива собственными средствами участвуют в приобретении имущества, капитальном ремонте, содержании домов. В объединении должно быть не менее пяти членов, но не более количества квартир в строимом или приобретаемом доме.

Участником кооператива может быть юридическое лицо или гражданин, достигший шестнадцатилетнего возраста. Лица, желающие вступить в кооператив, считаются его членом после оплаты вступительного взноса.

Каждый участник такого кооператива обязан к внесению паевых платежей. Сроки и условия, внесения пая регулируются уставом кооператива.

Участнику кооператива решением сборов предоставляется жилье в доме кооператива в соответствии с размером взноса, уплаченного при вступлении. Право собственности на жилое помещение наступает с момента полного внесения взноса.

Раздел имущества жилого кооператива происходит среди пайщиков и допускается в случае наличия изолированных помещений. Если предполагает изоляцию недвижимого имущества, такое имущество также подлежит разделу.

Управление многоквартирным домом ТСЖ

Товарищество собственников жилья (ТСЖ) – это объединение собственников с целью общего управления, владения, использования, распоряжения, в пределах федерального законодательства, общим имуществом, имуществом собственников домов, для создания, приращения и сохранения такого имущества.

Число членов такого товарищества должно быть больше 50% от общего количества собственников. Решение об учреждении товарищества принимается общим сбором по результатам голосования.

Такие товарищества могут быть образованы:

собственниками недвижимости в домах, количество квартир в которых не более тридцати, если дома находятся на участках с общей границей, общим инженерным, техническим обеспечением и инфраструктурой.

собственниками нескольких близкорасположенных домов, дачных домов с приусадебными участками, если такие дома расположены на участках с общей границей, общим инженерно-техническим обеспечением, инфраструктурой, обслуживающей эти дома.

Для исполнения возложенных функций товарищество обязано:

осуществлять управление многоквартирным домом

обеспечивать санитарное, техническое состояние имущества

обеспечивать выполнение участниками обязанностей по содержанию, ремонту имущества в доме

Управляющим органом таких товариществ является правление товарищества. Вышестоящим органом управления товариществом является собрание собственников.

ТСЖ вправе заниматься хозяйственной деятельностью, а именно:

обслуживание, ремонт недвижимого имущества;

строительство;

сдача в аренду имущества в доме.

Средства от занятия хозяйственной деятельностью направляются на оплату общих расходов.

Независимо от выбранного вида управления, лицо, управляющее домом, несет ответственность по возложенным на него обязательствам перед собственниками.

Защита жилищных прав собственников, нарушенных в результате управления домом, возлагается на лицо, осуществляющее управление и на судебную систему РФ.

ИП Перминова Ольга

Вот уже почти 17 лет, как был принят Федеральный Закон «О товариществах собственников жилья» 15 июня 1996 г (в настоящий момент он утратил силу). В 2004 году эта форма управления была закреплена в Жилищном кодексе РФ . В 2011 году были внесены серьезные изменения в ЖК РФ.
Что же такое ТСЖ? В чем его плюсы и минусы?
У ТСЖ есть как сторонники, так и противники. Одни думают, что это возможность совместного управления общим имуществом в многоквартирном доме, другие, что это еще одна форма обмануть жильцов и выудить их кровно заработанные деньги.
Я хочу попытаться помочь Вам разобраться что такое ТСЖ, в чем его суть и и нужно ли оно, а если нужно, то зачем?
Товарищество собственников жилья – это форма объединения граждан, имеющих в собственности жилые помещения в многоквартирных домах. Цель создания ТСЖ согласно ЖК РФ – совместное управление комплексом недвижимого имущества в многоквартирном доме, обеспечение его эксплуатации, владения, пользования и распоряжения общим имуществом в установленных законодательством пределах.
ТСЖ подразумевает применение принципа совместного управления своим иму ществом - недвижимостью. Собственники (Жильцы) дома берут на себя решение всех вопросов, связанных с содержанием многоквартирного дома. В этом случае, созданием ТСЖ предполагается, что они предпримут меры для обеспечения эффективного и рационального способа управления своим имуществом.
В одиночку справиться с возникающими проблемами по содержанию и обслуживанию своего имущества – практически задача не реальная, но если вы объединены и ваши интересы представляет профессионал, шанс решить проблему повышается многократно. Это не просто слова.

Приведу примеры многочисленного отстаивания интересов ТСЖ, в доме в котором есть ТСЖ и которым я управляю: , Представление интересов в суде и уменьшение исковых требований , организациями, взыскание задолженности с нерадивых собственников, оперативное решение ткущих запросови взаимодействие с и многое, многое другое.

При это вся деятельность контролируется самими жильцами, их представителями в
Права и обязанности ТСЖ
ТСЖ вправе:
заключать договор управления многоквартирным домом, договоры об оказании коммунальных услуг, договоры о содержании общего имущества и иные договоры в интересах членов товарищества;
определять смету расходов и доходов на год, специальные взносы и отчисления в резервный фонд, затраты на реконструкцию и капитальный ремонт, расходы на иные цели в соответствии с уставом товарищества;
на основе принятой сметы доходов и расходов товарищества на год устанавливать размеры платежей и взносов для каждого собственника помещения в доме в соответствии с его долей в общем имуществе;
выполнять работы для собственников помещений в доме и предоставлять им услуги;
продавать, передавать во временное пользование и обменивать имущество, принадлежащее товариществу.
При неисполнении собственниками помещений обязанностей по участию в общих расходах ТСЖ имеет право потребовать в судебном порядке принудительного возмещения обязательных взносов и платежей, а также причиненных товариществу убытков.
Если это не нарушает права и законные интересы собственников помещений в доме, ТСЖ имеет право:
предоставлять в пользование часть общего имущества;
надстраивать или перестраивать часть общего имущества;
получать или приобретать в пользование или общую долевую собственность земельные участки для строительства жилых, хозяйственных и иных построек с целью их дальнейшей эксплуатации;
заключать сделки и совершать иные действия, отвечающие целям товарищества.
Поскольку ТСЖ – организация некоммерческая, оно вправе заниматься только той деятельностью, которая разрешена в уставе товарищества .
В обязанности товарищества входит:
выполнение требований ЖК РФ, прочих федеральных законов и устава товарищества;
заключение договоров о ремонте и содержании общего имущества с собственниками помещений в доме, не являющимися членами товарищества;
выполнение обязательств по договорам;
обеспечение надлежащего санитарно-технического состояния имущества;
обеспечение выполнения всеми собственниками помещений обязанностей по содержанию и ремонту имущества в соответствии с размером их долей в праве общей собственности на данное имущество;
принятие мер для предотвращения действий третьих лиц, затрудняющих владение и пользование собственниками общим имуществом;
представление законных интересов собственников помещений, в том числе и в отношениях с третьими лицами.
Права и обязанности членов ТСЖ
Членом ТСЖ можно стать после приобретения права собственности на жилое помещение в доме, где оно существует. Но это не обязанность – купив жилье в таком доме, вы не станете автоматически членом товарищества. Однако отсутствие членства не освобождает от участия в несении расходов по содержанию и эксплуатации дома и оплаты коммунальных услуг.
Стать членом ТСЖ можно, подав заявление о вступлении в товарищество и представив свидетельство о государственной регистрации права собственности на помещение. Решение о принятии собственника в товарищество принимается на общем собрании.
Собственники, не вступившие в ТСЖ , должны заключить с ним договор о передаче полномочий ТСЖ на поставку коммунальных услуг, на управление домом о содержании и ремонте общего имущества Товарищество не имеет права налагать на таких людей какие-либо дополнительные обязанности, кроме тех, которые закреплены ЖК РФ и иными законными пктами и постановлениями.
Добровольность членства в ТСЖ предполагает и свободный выход из него. Порядок выхода должен быть предусмотрен уставом, так как ЖК не содержит положений об этом. После продажи жилья или совершения иной сделки, влекущей прекращения права собственности на него, прекращается и членство в ТСЖ.
Если член товарищества систематически не выполняет свои обязанности или каким-либо образом препятствует его работе, он может быть исключен из членов ТСЖ, а также привлечен к административной или гражданско-правовой ответственности в соответствии с законодательством РФ.
Член товарищества имеет право:
распоряжаться своей собственностью без согласования с другими собственниками;
в соответствии с требованиями устава и законодательства использовать общее имущество по его назначению на условиях общего владения, пользования и распоряжения;
участвовать в принятии решений, связанных с управлением домом, лично или через своего представителя;
вносить предложения по усовершенствованию деятельности товарищества и устранению недостатков в его работе;
избирать и быть избранным в органы управления товарищества.
Члены товарищества обязаны:
принимать участие в общих собраниях
выполнять требования ЖК РФ, ГК РФ и устава товарищества ;
соблюдать нормы технической и противопожарной безопасности, санитарные правила содержания дома, придомовой территории и жилых помещений;
своевременно вносить платежи за коммунальные услуги, а также специальные сборы и целевые взносы в размерах, утвержденных общим собранием членов ТСЖ;
принимать участие в расходах, связанных с содержанием, эксплуатацией, строительством, реконструкцией и капитальным ремонтом многоквартирного дома в соответствии с размером их доли в общей собственности.
Товарищество отвечает по своим обязательствам всем принадлежащим ему имуществом. В то же время ТСЖ не отвечает по обязательствам своих членов, а члены ТСЖ не отвечают обязательствам ТСЖ .

Для создания в МКД благоприятных и безопасных условий проживания граждан, надлежащее содержание общего имущества в многоквартирном доме, решение вопросов пользования указанным имуществом, а также предоставление коммунальных услуг гражданам, проживающим в таком доме ТСЖ имеет право : управлять самостоятельно , передать управление Управляющей компании или Индивидуальному Предпринимателю , либо привлечь к управлению физическое лицо, наемного работника Управляющего , в рамках утвержденной Общим Собранием членов ТСЖ сметы расходов..
Если в многоквартирном доме не создано товарищество собственников жилья либо данный дом не управляется жилищным кооперативом или иным специализированным потребительским кооперативом и при этом в данном доме более чем четыре квартиры, собственники помещений в данном доме на своем общем собрании обязаны избрать

Многоквартирный дом – это сложное техническое сооружение, которое требует постоянного внимания. Нужно поддерживать его состояние, обихаживать его и управлять им .

Кто-то должен этим заниматься, либо сами собственники жилых помещений, либо нанятые специалисты. Государство предоставило выбор формы управления МКД жильцам.

Но прежде чем выбрать, нужно иметь представление о том, какие есть способы управления.

Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему - обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа или звоните по телефонам ниже. Это быстро и бесплатно !

Способы управления многоквартирным домом

В ЖК РФ (ст. 161) предусмотрено несколько возможностей для управления (сокращенно – МКД).

К ним относятся:

• Непосредственно жильцами ;
• Через создание ТСЖ или кооператива ;
• Управляющей компанией (УК) .

Способ управления многоквартирным домом выбирают собственники на своем собрании. За ними оставлено право, изменять форму управления .

Однако если по какой то причине владельцы жилья не сумеют выбрать способ, то за них решение принимает муниципалитет, избрав УК на открытом конкурсе.

Если жильцы управляют домом сами, то есть непосредственно, то это означает, что каждый собственник сам работает с организациями, которые обслуживают жилой фонд.

Наличие в этой связке управляющей компании не обязательно, хотя на практике, чаще всего, непосредственное управление осуществляется через управляющую компанию, которая выступает представителем жильцов.

Юридическое лицо при такой форме не создается, управляется дом старшим по дому, или домовым комитетом.

Следующий способ – это создание жилищного кооператива или ТСЖ. На основании общего собрания собственников создается некоммерческая организация (ТСЖ или кооператив), основная задача которой – обслуживание дома.

Управление МКД ведется через созданную организацию. Товарищество собственников жилья имеет собственный расчетный счет, печать, представляет собственников жилья перед сторонними и государственными организациями.

Управляющая компания представляет собой организацию, которая специализируется на оказании услуг в сфере ЖКХ, то есть занимается обслуживанием домов профессионально.

Управляющая компания может быть, как частной, так и государственной .

Если жильцы выбирают для управления МКД УК, то каждый собственник заключает с управляющей компанией договор на обслуживание, включая и оплату коммунальных услуг, уборку мусора, поставку некоторых энергоресурсов.

Если вы хотите узнать, капитальный ремонт дома: кому положены льготы по оплате, советуем вам прочитать .

Выбор управления МКД

Выбор способа управления происходит на общем собрании собственников жилья МКД.

Разделить процесс можно на несколько этапов:

1. Подготовительный. Создание инициативной группы, которая займется подготовкой собрания, предложений по форме управления, места и сроков проведения собрания, хранения документов, подготовкой проекта резолюции и т. д.
2. Проведение собрания. Для того чтобы решение собрания имело законную силу, требуется присутствие не менее 50% собственников, проживающих в доме. Форма собрания может быть, как очной, так и заочной.
3. Реализация решений общего собрания. Если избрано непосредственное управление или УК, то жильцы заключают договора с поставщиками услуг напрямую либо с управляющей компанией. Если создается ТСЖ или ЖК, то оформляются учредительные документы, организация регистрируется в госорганах. Далее все вопросы собственники решают с ТСЖ или кооперативом.

С 2015 года непосредственно управлять домом можно, если квартир в нем не более шестнадцати (ФЗ №255 от 21 июля 2014, ЖК РФ ст. 161).

В иных случаях придется или создавать ТСЖ, или воспользоваться услугами УК.

Непосредственное руководство жилым домом

Непосредственное управление МКД – это коллективное управление. Все вопросы, связанные с обслуживанием дома, решаются на общем собрании.

Каждый из собственников сам представляет свои интересы. .

На основании ЖК РФ (ст. 164) собственники могут выбрать своего законного представителя, который будет действовать от их лица, то есть заключать договора, представлять собственников в сторонних организациях и госорганах.

Представителем может быть и не собственник, проживающий в доме, а нанятое со стороны лицо. Возможно избрание старшего по дому или домового комитета .

Договор

При непосредственном управлении возможны только прямые договоры .

Договоры заключаются каждым собственником помещения, осуществляющим непосредственное управление многоквартирным домом, от своего имени (ст. 164.2 ЖК РФ).

Старший по дому или председатель совета дома полномочен, заключить договор от имени всех собственников (ст.164.3 ЖК РФ), для этого каждый собственник обязательно должен оформить нотариальную доверенность на имя председателя совета дома .

При заключении договора собственники могут предусмотреть в договоре все необходимые для них условия.

Предлагаем вам скачать образец договора управления МКД, непосредственная форма: Скачать бланк .

Для заключения прямых договоров при непосредственном управлении необходимо предоставить:

1. Копию протокола решения общего собрания собственников о выборе способа управления домом;
2. Копию протокола решения общего собрания собственников о выборе уполномоченного лица по взаимодействию с ресурсоснабжающими организациями от имени всех собственников (или об избрании председателя совета дома);
3. Копию технического паспорта на многоквартирный дом;
4. Заявление на имя директора о заключении прямых договоров.

Плюсы и минусы

Преимущества непосредственного способа управления:

• Первым и несомненным плюсом непосредственной формы управления домом является то, что собственники при этой форме не отвечают по обязательствам УК. Прописанные в договоре услуги должны быть предоставлены им в полном объеме.
• Каждый из собственников не несёт ответственности за задолженность других недобросовестных собственников .
• Нет посредников, поскольку собственник сам определяет с какой организацией ему работать. Собственники жилых помещений самостоятельно выбирают организации, которые производят ремонтные и иные работы по дому. В данном случае – это договор подряда, а не управления. Не нужно оплачивать дополнительные работы и услуги, которые в договоре не прописаны.

1. При непосредственной форме не существует бюджетных ассигнований на ремонт.
2. Нет контроля над непосредственным управлением, отсутствует контроль над обслуживанием, как со стороны самих жильцов, так и со стороны надзирающих органов (нет юридического механизма, позволяющего такой контроль осуществлять).
3. При заключении договора, например, на поставку воды, необходимо, чтобы с поставщиком подписали договор не менее половины списочного состава собственников. В противном случае договор исполняться не будет.

Получается, что дешевизна поставляемых услуг, компенсируется дороговизной ремонта, даже косметического, не говоря уже о капитальном, да и отсутствием возможности влиять на поставщика.

Собственники жилых помещений выбрали непосредственное управление многоквартирным домом и аргументируют свой выбор. Предлагаем Вам посмотреть видеоролик.

После получения Свидетельства о регистрации ТСЖ необходимо изготовить круглую печать и открыть расчетный счет в любом банке. В соответствии с ч. 2 ст. 23 Налогового кодекса РФ ТСЖ обязано уведомить ИФНС об открытии счета в течение 7 (семи) дней со дня его открытия, иначе в соответствии со ст. 118 Налогового кодекса РФ на ТСЖ будет наложен штраф в размере 5000 (пяти тысяч) руб.

Кроме того, необходимо осуществить постановку ТСЖ на учет в государственных внебюджетных фондах и органах статистики.

Инициативная группа или председатель ТСЖ извещает собственников помещений многоквартирного дома о состоявшейся регистрации ТСЖ. Председатель ТСЖ информирует собственников помещений о целесообразности их вступления в члены ТСЖ.

Согласно разъяснительному письму Министерства регионального развития Российской Федерации от 20 декабря 2006 г. № 14314-РМ/07 «О сроках возникновения обязанности приступить к управлению многоквартирным домом», товарищество собственников жилья обязана приступить к управлению МКД непосредственно со дня государственной регистрации ТСЖ. Согласно разъяснительному письму Минрегиона РФ от 20 декабря 2006 г. № 14313-РМ/07 «О передаче технической документации на МКД», организация, управлявшая многоквартирным домом ранее (т.е. до создания ТСЖ), обязано безвозмездно передать товариществу техническую документацию на дом за тридцать дней до возникновения у ТСЖ обязанности приступить к управлению таким домом.

В соответствии с ч. 1 ст. 137, ст. 162 ТСЖ может осуществлять управление многоквартирным домом в двух формах.

Какой орган управления товариществом – общее собрание членов ТСЖ или правление ТСЖ – вправе принять решение о выборе формы управления МКД? Ответ на данный вопрос должен содержаться в уставе товарищества. Если устав ТСЖ не относит данный вопрос к компетенции правления, тогда этот вопрос решают члены ТСЖ на своем общем собрании.

Две формы управления многоквартирным домом, в котором создано ТСЖ:

I . ТСЖ управляет домом самостоятельно, при этом все или большинство видов работ исполняет нанятый товариществом персонал, отдельные работы выполняют подрядные организации в соответствии с заключенными договорами. ТСЖ от своего имени и в интересах своих членов и иных собственников и пользователей помещений в многоквартирном доме заключает договоры с ресурсоснабжающими и иными организациями, предоставляющими прочие виды услуг по решению общего собрания членов ТСЖ, например, услуг связи – РСВО, МГТС, охраны подъездов и т.п. Платежи граждан за жилищно-коммунальные услуги поступают на расчетный счет ТСЖ.

Разновидностью этой формы является ситуация, когда ТСЖ заключает договор на исполнение работ и услуг по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме по всем видам требуемых работ и услуг в таком доме с установленной периодичностью выполнения. Заключает договоры с ресурсоснабжающими предприятиями, выступает исполнителем коммунальных услуг. Заключает в интересах собственников помещений договоры на предоставление прочих услуг.

II . ТСЖ заключает договор управления многоквартирным домом с Управляющей организацией, поручив такой организации выполнение работ и услуг по управлению, содержанию и ремонту многоквартирного дома, функции исполнителя при предоставлении коммунальных услуг, заключение прочих договоров в интересах собственников помещений в доме, а также начисление и сбор платежей за оказанные управляющей организацией услуги по договору . При выборе управляющей организации можно воспользоваться информацией Портала управления многоквартирными домами. Платежи граждан за жилищно-коммунальные услуги поступают на расчетный счет такой Управляющей организации.

При второй форме управление домом осуществляет Управляющая организация, выступая исполнителем коммунальных услуг, выполняет работы по управлению, содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме.

При таком варианте хозяйственно – финансовая деятельность ТСЖ ведется только в части работ, выполняемых непосредственно жилищным объединением. ТСЖ в данном случае не несет расходов и не имеет доходов, если не занимается в соответствии со своим уставом какой-либо предпринимательской деятельностью и не формирует за счет неё целевых фондов, направляемых впоследствии, например, на капитальный ремонт многоквартирного дома. ТСЖ только осуществляет контроль за деятельностью Управляющей организации, организует взаимодействие с собственниками помещений. Организация, с которой ТСЖ заключает договор управления, выступает в отношениях с ТСЖ подрядчиком, выполняющим услуги по управлению многоквартирным домом.

III . Возможен вариант, при котором ТСЖ заключает договор управления с управляющей организацией, но функции начисления платежей за жилищно-коммунальные услуги осуществляет самостоятельно. Платежи собственников, нанимателей, арендаторов помещений и бюджетные субсидии поступают на расчетный счет ТСЖ. Недостатки данного способа – большой объем работы для председателя ТСЖ, необходимость принятия на постоянную работу одного или нескольких бухгалтеров, соответственно, существенные дополнительные расходы на заработную плату.

Все организации в соответствии с обязаны вести бухгалтерский учет имущества, обязательств и хозяйственных операций. Это также касается и ТСЖ. При формировании учетной политики ТСЖ выбирает один способ из нескольких, допустимых законодательством и нормативными актами по бухгалтерскому учету. Согласно п. 5 Положения по бухгалтерскому учету «Учетная политика организации» (Приказ Минфина России от 06.10.2008 N 106н (ред. от 18.12.2012) «Об утверждении положений по бухгалтерскому учету») главный бухгалтер ТСЖ или иное лицо, ответственное за ведение бухгалтерского учета (например руководитель организации, которым в ТСЖ является председатель правления) утверждает учетную политику. То есть в жилищном объединении должен быть принят специальный распорядительный документ (приказ об учетной политике).

При отсутствии работ, выполняемых непосредственно ТСЖ, сформированных фондов товарищества, доходов, источники которых не являются обязательными платежами членов ТСЖ и собственников помещений, не являющихся его членами, по результатам хозяйственной деятельности жилищного объединения должен составляться «нулевой баланс»который сдается вместе с соответствующей бухгалтерской отчетностью в налоговые органы и органы статистической отчетности.

Ответственность за организацию бухгалтерского учета в ТСЖ, ЖК, ЖСК возложена на главного бухгалтера или руководителя – председателя правления. Последний вправе также обратиться к услугам специализированной организации.

Согласно ч. 1 ст. 165 ЖК РФ, органы местного самоуправления обязаны обеспечивать равные условия для деятельности управляющих организаций независимо от их организационно-правовых форм. Для реализации этого требования Правительством Москвы было издано постановление от 24 апреля 2007 г. № 299-ПП «О мерах по приведению системы управления МКД в городе Москве в соответствии с ЖК РФ», согласно которому организациям, выполняющим функции по управлению многоквартирными домами, независимо от их организационно-правовой формы (ГУП, ТСЖ, ЖСК, ООО, ОАО и др.) из бюджета города Москвы предоставляются субсидии на содержание и текущий ремонт многоквартирного дома — на общую площадь жилых помещений (без учета площади летних помещений: застекленных и открытых лоджий, террас, балконов), занимаемую определенными категориями граждан (собственники единственного жилья; собственники приватизированных квартир; граждане, занимающие помещения по договорам социального найма).

При первой форме управления многоквартирным домом ТСЖ имеет право в установленном порядке заключить договор с ГКУ ИС на предоставление субсидий из бюджета города Москвы на содержание и ремонт общего имущества в многоквартирном доме. Субсидии поступают на расчетный счет ТСЖ.

При второй форме управления многоквартирным домом обязанности по заключению договора на предоставление субсидий из бюджета города Москвы на содержание и ремонт общего имущества в многоквартирном доме принимает на себя управляющая организация. Субсидии поступают на расчетный счет такой управляющей организации.

Кто должен это делать: владельцы жилых помещений или наёмные специалисты? Владельцам квадратных метров в здании государством предоставлена возможность самостоятельно выбрать, как управлять многоэтажкой.

Собственники жилых помещений могут действовать:

• своими силами;
• создав ТСЖ;
• назначив управляющую компанию (УК).

Метод хозяйствования выбирается домовладельцами на общем собрании. Они также могут изменить его на другой, более выгодный, по мнению большинства.

Непосредственное управление многоквартирным домом

Это коллективная форма хозяйствования. Она предусматривает прямое участие жильцов. То есть - каждый владелец жилых квадратных метров самостоятельно сотрудничает с организациями, обслуживающими объекты недвижимости. При этом способе наличие УК необязательно. Но на практике она чаще всего присутствует.

При прямом хозяйствовании не нужно создавать юридическое лицо. Старший по дому или домовой комитет управляет многоэтажкой. Все вопросы по её обслуживанию обговариваются на общем собрании.

Согласно ст. 164 ЖК РФ, владельцы жилья имеют возможность выбрать своего представителя, действующего от их имени и защищающего их законные права. Он уполномочен подписывать соглашения и сотрудничать с различными компаниями, организациями и госорганами. Таким представителем интересов домовладельцев может быть даже человек, в собственности которого не имеется квадратных метров в многоэтажке.

При непосредственном управлении можно заключать исключительно прямые договоры. Это делает каждый собственник жилых квадратных метров.

Председателю совета дома даются полномочия заключать договоры от имени всех владельцев. Для этого они обязательно оформляют нотариальную доверенность на имя старшего по дому.

Чтобы при прямом хозяйствовании подписывать соглашения с другой стороной без посредников нужны следующие документы:

• копия протокола общего собрания владельцев недвижимости, в решении которого закреплён способ хозяйствования в МКД;
• копия документа, согласно решению которого был избран уполномоченный представитель или председатель совета дома, взаимодействующий с компаниями, поставляющими коммунальные услуги и ресурсы, от имени всех владельцев;
• копия техпаспорта на МКД;
• заявление директору о подписании прямых договоров.

Непосредственное управление многоквартирным домом: плюсы и минусы

Преимущества

• Домовладельцы должны сами перезаключить договора об оплате коммунальных услуг. Это выгодно для владельцев квадратных метров, потому что они несут ответственность только за себя и не потерпят убытков по недосмотру УК или из-за её задолженности. В таком случае жильцы будут все платежи вносить напрямую поставщикам услуг.
• Когда нет посредников - ни у кого не будет возможности приписать лишние суммы и никто не сможет сделать опечатку в свою пользу и в минус собственнику жилья.
• Ответственность за задолженность несут владельцы квартир. Соседи должников в этом случае не будут как-либо страдать. Все платежи - понятны, стоимость дополнительных услуг делится среди всех обитателей дома. Вопросы наведения порядка, переоборудования и прочие проблемы обсуждаются и решаются сообща.
• Чтобы содержать многоэтажку в отличном виде, нужно выполнять технические работы. Это делается силами самих владельцев недвижимости и за их счёт, или с помощью нанятой компании. При этом, нужно позаботиться о подписании верно составленного документа, в котором чётко оговорить список предоставляемых услуг и сроки.

Недостатки

• Действия, направленные на улучшение придомовой территории и общих помещений, только добровольные. Например, если большинство жителей захотят оборудовать подъезды видеодомофонами, а некоторые собственники квартир отказались - заставить их заплатить невозможно. Поэтому нужно будет исходить из той суммы, которая была собрана.
• Избрание уполномоченного представителя дома также может стать проблемой. На него возлагаются обязанности составления документации и другие аспекты. Но, так как это неоплачиваемая должность, при таком способе управления найти желающего её занять довольно трудно.
• Каждый подъезд имеет примерно 15 квартир. Их жильцы сами перезаключают с поставщиками услуг договора и затем оплачивают стоимость поставленных услуг. Кто-то должен контролировать своевременные расчёты.
• Большой проблемой может стать качество поставляемых услуг. Их поставщиков по закону выбирают сами собственники жилья. Если качество поставляемых ресурсов или сроки нарушаются - необходимо позаботиться о том, чтобы условия подписанных соглашений соблюдались. Нередко трудно найти среди жильцов человека, который будет контролировать выполнение договорённостей.
• Дом, перешедший в прямое хозяйствование, не должен зависеть от бюджета муниципалитета. В этом случае получить помощь от представителей местного самоуправления или государства в виде реализации социальных программ невозможно. Например, если необходимо установить площадку для детей или пандус для инвалидов, жильцы должны будут делать их с использованием своих средств или усилий. При этом, все предусмотренные государством технические нормы должны соблюдаться.
• При ведении документации тоже могут возникнуть вопросы. Некоторые жильцы подходят к этому неответственно или плохо разбираются в финансовой отчётности.
• Дом не может претендовать на деньги города, которые выделяются на поточный и капитальный ремонт. Эти траты ложатся на плечи владельцев квадратных метров в многоэтажке.

Непосредственное управление многоквартирным домом в 2016 году. Изменения

Федеральный закон №255, действующий с 2015-го года, ограничил варианты, согласно которым предоставляется право на прямое хозяйствование жильцов в многоэтажке. Она разрешена только в МКД, количество домовладений в которых не превышает шестнадцати. Чтобы передать права и обязанности в администрировании домовладения от собственников квартир к УК, всем без исключения владельцам квартир нужно составить документ между управлением МКД и организацией, которую они изберут. Условия этого сотрудничества определяются, согласовываются и закрепляются владельцами квадратных метров в протоколе общего собрания. Договор заключается и составляется письменно. Он предусматривает для всех владельцев квартир равные права.

Действующим законодательством 2016-го года закреплено, что если срок такого соглашения истёк и его стороны не намерены прекращать его, то договор хозяйствования в МКД автоматически продолжает действовать на таких же основаниях и на такое же время.

Если МКД управляется непосредственно жильцами и они совместно избрали своим уполномоченным представителем одного из собственников квартир, то, по законодательству 2016-го года, этот человек может осуществлять свои функции, не имея доверенности.

Если владельцы жилья в МКД выбрали уполномоченного представителя, который не является владельцем квадратных метров в доме, то для того, чтобы он мог исполнять свои полномочия, ему необходима доверенность от домовладельцев. Законами 2016-го года установлен простой письменный вид для такого типа соглашений. Примерный вариант, при необходимости, предоставят специалисты.

Управление многоквартирным домом управляющей компанией

УК является коммерческим юрлицом, которое берёт на себя право хозяйствования имуществом МКД по решению общего собрания собственников недвижимости. Управляющая организация создаёт необходимые условия для жизни в многоэтажке и предоставляет её обитателям жилищно-коммунальные услуги. Она представляет интересы жильцов.

УК действуют согласно нормам общероссийских законов, Гражданскому кодексу РФ и по соглашениям по домоуправлению в МКД. В российском Жилищном кодексе говорится только про управляющую организацию.

Юридические лица, осуществляющие хозяйствование жилфондом, чаще всего - самостоятельные субъекты. Они располагают своим балансом, счетами в банке, печатью, документацией, штампами и иными реквизитами.

Кто заказывает услуги УК?

• Владельцы недвижимости в МКД (физ- и юрлица РФ, муниципалитеты, владеющие частью квадратных метров в здании).
• Товарищества домовладельцев (ЖК, ЖСК, ТСЖ).
• Органы государственной власти, субъекты РФ (региональные власти, местное самоуправление, владеющее недвижимостью в доме).

Как владельцы недвижимости в МКД выбирают УК?

Это делается с помощью:

• конкурса;
• списка, который готовится инициативной группой.

Когда УК окончательно выбрана, между сторонами (управляющая компания и владельцы недвижимости в многоэтажке) подписывается договор.

Если собственниками квадратных метров в установленное законом время не решено, как осуществлять хозяйствование в МКД, то орган местного самоуправления проводит открытый конкурс для того, чтобы отобрать УК согласно постановлению №75.

Если заказчиком услуг управляющей компании на хозяйствование в МКД выступает ТСЖ (ЖСК, ЖК), то непосредственный способ управления многоквартирным домом осуществляет не управляющая организация, а перечисленные товарищества владельцев недвижимости. Но даже в этом случае ТСЖ и УК подписывают между собой соглашение. В нем могут оговариваться детальные условия взаимодействия - большие или меньшие, чем предусмотрено в ст.162 ЖК РФ.

Управление домом ТСЖ

Ещё одной формой хозяйствования в МКД является образование жилищного кооператива или товарищества собственников жилья (ТСЖ). Общее собрание владельцев недвижимости создаёт организацию, не ведущую предпринимательскую деятельность (кооператив или ТСЖ). Её главная функция - обслуживание многоэтажки.

ТСЖ располагает своим расчётным счётом в банке, собственной печатью и является представителем интересов владельцев недвижимости в здании перед сторонними лицами.

Основным законом, определяющим функции ТСЖ, является статья 161 8-го раздела ЖК РФ.

Все актуальные вопросы решаются на общих собраниях членов организации. Они

• вносят изменения в Устав;
• принимают решение про реорганизацию и ликвидацию;
• избирают органы, осуществляющие управление;
• заключают договора и другие соглашения с УК;
• определяют размеры платежей;
• решают, как использовать средства, получить ли займы и кредиты;
• оценивают деятельность правления;
• оплачивают работу руководства организации;
• сдают в аренду материальные ценности дома.

Правление ТСЖ - это его исполнительный орган, который избирается собранием. В своей деятельности оно руководствуется уставом, которые регламентирует полномочия этого органа, частоту заседаний, время деятельности.

Правление ТСЖ осуществляет такие функции:

• подписывает договора со специалистами;
• контролирует сбор средств;
• отчитывается о расходе денег и эффективности ведения финансово-хозяйственной работы;
• созывает и проводит собрания;
• ведёт документацию: уведомляет о планирующемся общем сборе членов организации, ведёт протоколы, оформляет решения собраний, списки участников;
• содержит в приемлемом состоянии материальные ценности, находящиеся на балансе ТСЖ;
• контролирует соблюдение обязанностей собственниками недвижимости и защищает их права при эксплуатации общего имущества;
• представляет интересы владельцев квадратных метров в здании.

ТСЖ уполномочено заключить соглашение с какой-либо организацией по управлению работой. При этом все необходимые функции будут осуществлять профессионалы, которые обладают для этих задач всеми техническими возможностями. Все права и обязанности сторон прописываются договором. Услуги УК оплачивают из общей казны ТСЖ.